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陸銘教授說的第二個時間點是2009年，中國很多地方大規模建設新城和新區。在他收集的大概500個新城樣本裡，新城距離所在的地級市的主城區的平均距離是25公裡，平均規劃人口是40萬。這些新城都建在哪裡呢？2009年還有不少建在東部大城市周圍，2009年之後則大量建設在中西部的人口流出地。中國規劃的城的總量大概是3000個，規劃的居住人口大致是12億，也就是說如果所有新城都按照規劃實現，幾乎可以容納全國總人口的90%。

陸銘的研究要說明什麼問題呢？資源錯配！該多供地的人口流入地，偏偏供地很少；人口流出的大量窮地方，卻大量建新城新區。

：高房價是怎麼煉成的？

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梁紅去年的報告要回答的問題很簡單：十幾年房價越調越高，那房地產到底是過剩還是供不應求？“高房價是怎麼煉成的？大傢說有點像盲人摸象，摸著尾巴說是一根細繩，摸著象腿說像一個柱子。我們摸到的是，中國的土地供應國傢控制很嚴，土地用途也是嚴格管制，到底用瞭多少住宅用地，這個數還是有的。”

由於把土地的供給制度視為高房價最基本的原因，所以梁紅的報告說，對房地產的調控，限購不管用，限貸不管用，加稅也不管用。上世紀80年代末，日本的邊際稅率達到過80%，也沒能攔住房價上漲。因為在供不應求的時候，抑制瞭一段時間，房價隨著收入上漲又回來瞭。居民的大部分收入和支出放到房子上，如果能交得起首付你就進入到這個俱樂部，坐享地價上漲，交不起首付的就隻能呆在外面，這更加大瞭財富收入分配的惡化，同時造成社會之間的流動性非常差。梁紅的建議是，恢復2004年停掉的跨省換地，就算18億畝紅線的農地必須搞農業，能不能拿上海、北京的一些土地跟東北、山西換點地呢？她最後的結論是，“隻要經濟總體的增速繼續保持下去，沒有哪個國傢會在內需強盛的時候能把房地產業扳倒在地上”。

中金公司首席經濟學傢梁紅的研究報告《為什麼說北上廣深的房價遠沒有見頂？》最近在朋友圈熱傳，其實這是去年5月的報告。也許有的利益相關者喜歡這樣的標題吧，又拿出來當新聞炒。

重要資訊：

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梁紅

在秦朔主持的一場論壇上，陸銘說他在研究中發現瞭兩個重要的時間點。一個是2003年，中國的土地供應出現瞭一個拐點。有一組城市的建設用地供應在相對收緊，這些城市土地供應的絕對量還在增加，但占全國土地供應的份額是縮小的。另一組城市，建設用地供應則相對增加。誰收緊、誰增加呢？恰恰是人口密度高、經濟發展水平比較高、人口凈流入的東部城市的土地在收緊，而人口密度低、經濟發展水平相對較低、人口流出地的中西部城市，土地在放松。這和全世界是不一樣的，我們是在有需求、收入高的人口流入地，在相應收緊土地供應，而在人口流出地區增加土地供應。

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該多供地的地方， 偏偏供地很少

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但是，也有經濟學傢認為，哪怕是繼續限制土地的供給，也無法避免房地產熊市的出現，這就像股市必須經歷熊市和牛市一樣，到瞭熊市，采取如暫停新股發行、國傢隊救市等各種手段都會失效。中泰證券首席經濟學傢李迅雷是這方面觀點的代表。

小結

中國的房地產經濟學，是增長經一川抽水肥清理行｜化糞池探測｜台中化糞池探測濟學？土地經濟學？人口經濟學？貨幣經濟學？政治經濟學？復合經濟學？結構經濟學？政府測不準，也沒有哪個經濟學傢能測得準啊！

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陸銘

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搞基礎設施建設是需要舉債的，東部省份的債務率平均來講不算太高，債務率高的主要是中西部。債務率高的地方為什麼不怕呢？因為中國不像美國，美國地方政府是可以破產的，中國的體制不會。債務率上升，又不能破產，那怎麼辦？大概率的結論就是貨幣發行。貨幣發得多瞭，就會出現“資產荒”，因為好的資產相對於更多的貨幣來說，總是稀缺的。那怎麼辦？人們就到人口流入、土地收緊的地方買房子。

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根據梁紅的報告，中國內地城鎮住宅用地占國土面積和城鎮建設用地占國土面積的比例，無論跟美國、日本還是香港比，都低的可憐。過去十幾年地方政府招商引資，提供瞭大量便宜的工業和商業用地，擠的住宅用地很少。地方政府招商引資，蓋鋼鐵廠、建水泥廠有GDP，土地貴瞭企業還不來。為什麼北上廣深供地特別少，相對來說賣住宅用地比較多的是四線或者一些偏遠城市？因為從地方政府的稅收來源看，省會城市或者北上廣深有很多其他稅收來源，賣一點地就夠花瞭，但四線城市隻能多賣點才夠幾年花的。
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